导语：未来十年的房地财产，不仅只是活下去，照样龙头为王。
01 龙头恒大年夜
2020年对任何企业来说，都是站在了期间的路口上。
以前二十年，是房地产的黄金十年。这也造成中国房地产企业数量极多，据不完全统计，高达9万多家，跨越全天下其他所有国家之和。但这 9 万多家房企，有许多事实上已经退出了房地产开拓经营，行业内的马太效应也更加显明。如今，行业集中度上升，大年夜鱼吃大年夜鱼的期间光降了。
2018 年中国房地产市场 TOP3 共得到 12.6% 的市场份额，跨越 1/8；TOP10 是26.9%，跨越 1/4；TOP20 为 37.5%，TOP30 为 45.2%，TOP50为55.1%，TOP100 为 66.7%。
在这样相对猛烈的竞争中，中斗室地产企业的份额赓续被蚕食，而大年夜型房企份额则赓续提升。
只管破费者不会为房企品牌多付太多钱买房，抉择房产代价的，最紧张的依然是地段。但今朝位居前列的地产开拓商，能够成为行业顶尖级其余公司，恰是因为其有强大年夜的操盘、拿地、运营能力，这种能力的延续性是很强的。
别的，房地产企业对资金依附程度很高，而龙头企业分外是TOP30 以内的公司，在融资方面以及自身资金实力上有显着的上风，这是中斗室地产企业不具备的。是以，瞻望未来，房地产行业集中度加大年夜的趋势只会延续。
详细到恒大年夜，其贩卖额及市占率也是一起提升。2019年，贩卖金额6010.6亿，同比增长 9.0%，自2009 年上市以来继续10年刷新年度贩卖记录。贩卖面积 5846.3万平方米 ，同比增长11.5% ；成交均价10281元╱平方米。
地产龙头恒大年夜(HK:03333)，实至名归。
02 攻击的巨人
近几年来，恒大年夜的业绩增长极为迅速，贩卖环境优越。
从营收及净利润来看，恒大年夜业务收入从 2015 年的1331亿，暴增至 4775 亿，5年光阴增长近 4 倍，净利润从 2015年的 104.6 亿，增长至 2018 年的373.9 亿，2019年的净利润略有下滑。
从贩卖环境来看，恒大年夜以前 2013-2018 年贩卖金额增速年复合增长 38%，增速在主流房企中位居前列，2019年恒大年夜贩卖金额 6010.6亿，同比增长 9%，依然高于全国匀称水平。
今年一季度，采取网上购房匆匆销规划，提出了75折优惠力度后，恒大年夜贩卖环境领跑行业。一季度贩卖额1465亿，增长 23%，贩卖回款 1133 亿大年夜增 55%，行业排名第一，刷新公司一季度贩卖及回款最高历史记载。
恒大年夜在以前几年贩卖额的迅猛增长，让人印象深刻。
2018年恒大年夜贩卖面积5243.5万平方米，贩卖金额5513.4亿，分手增长4.2% 和 10.1%。2019 年恒大年夜贩卖面积5846.3万平方米，贩卖金额 6010.6 亿，分手同比增长 11.5%、9%。
整个快于同期全国房地产贩卖面积及金额。
今年一季度疫情时代，在全国楼市无法线下买卖营业的环境下，更是率先推出线上购房政策，使得贩卖额、贩卖面积同连大年夜幅增长，创下了公司一季度贩卖金额及回款额的历史最高记载。
03 三个“必杀”
【1】地皮贮备
地皮贮备是房地产开拓企业的弹药库，也是其资产最紧张的组成部分之一。
截至2019年12月31日，恒大年夜总地皮贮备项目 876 个，散播于 237 个城市，覆盖了险些整个一线城市、省会城市及绝大年夜多半经济蓬勃且有潜力的地级城市，筹划修建面积 2.93 亿平方米，地皮贮备原值为 5273 亿元，地皮贮备匀称资源 1800元/平方米。
此中，一二线城市地皮贮备原值达 3524 亿，占比 67%，匀称楼面地价2252 元/平方米 ；三线城市土储原值 1749 亿，占比 33%，匀称楼面地价 1281 元/平方米。
【2】可售货值
可售货值衡量了房企未来可实现的贩卖额，这个指标可用来判断中期内房地产企业的业绩潜力。2020年恒大年夜可售货量估计约 1.32 亿平方米，整年合约贩卖目标 6500 亿元。
再看恒大年夜未来业绩瞻望及估值环境。
1、未来 3 年，恒大年夜贩卖市占率有望继承提升至 5~6%，对应贩卖增长 10% 以上；
2、恒大年夜 2019 年净利润是 172.8 亿，而 3 年内恒大年夜净利润 500 亿以上可以等候，假如届时市场给予 8 倍PE，那么总市值就达到 4000 亿了，对应今朝万科总市值 1840 亿，翻倍可期。
至于届时恒大年夜能否维持 8 倍市盈率，应该悬念不大年夜，就在2017年，恒大年夜市盈率最高曾达到 16 倍。
【3】低落风险
撇开恒大年夜所处的房地产行业特有的周期性，市场对恒大年夜最大年夜的担心来自于其过高的负债率。
截至 2019岁终，恒大年夜借钱总额达 7999亿人夷易近币，其净资产为 3585亿，净负债率159.3%。
不过，恒大年夜在 2019年的业绩宣布会上，着重强调了要化解负债率过高的风险。
恒大年夜集团董事局主席许家印在会上正式发布：“恒大年夜从2020年开始改酿成长要领，周全实施‘高增长、控规模、降负债’的成长计谋，要用最大年夜的决心、最大年夜的力度，必然要把负债降下来。”
许家印表示，高增长便是要实现贩卖高速增长，今年要实现贩卖8000亿，到2022年要实现贩卖1万亿；
控规模便是严控地皮贮备规模，实现土储负增长，未来三年每年低落3000万平方米阁下，到2022年低落到2亿平方米阁下；
降负债便是要把有息负债每年匀称下降 1500亿，到2022年要把总负债降到 4000 亿以下。
今朝恒大年夜拥有2.93亿平米地皮贮备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率守旧估算，可实现贩卖8110亿，完成8000亿贩卖并无压力。
回款按7000亿谋略，就会增添2500亿的贩卖回款。同时，恒大年夜今年削减地皮贮备3000万平方米，就即是削减600亿的支出。这样一增一减，就必然能实现今年有息负债下降1500亿的目标。
是以，许家印高增长、降负债的豪言壮语并非空头支票，实际上拥有很强的可行性。虽然恒大年夜有净负债率过高的担忧，然则它拥有足够的实力完成降负债同时高增长的豪举。更紧张的是，恒大年夜的低估值是肉眼可见的，而且房地产尚有成漫空间，恒大年夜依然值得等候。
分外是在疫情下，地方财政也会捉襟见肘，国家“房住不炒”的大年夜方针虽然不会改变，然则可以“因城施策”，房地产放松调控是大年夜概率事故。
历史上，每次房地产行情拐点之时，中国恒大年夜股价的反弹力度都是地产股中位居前列的，其弹性比拟同业业来说，显着更强。前期地产股相对弱势的环境下，恒大年夜是行情反转时最值得关注的地产公司之一。
未来十年的房地财产，不仅只是活下去，照样龙头为王。
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