北京土拍市场每周都起风云。
继上周正式重回4年的北京市场、以15.7%溢价率拿下密云开拓区地块后，恒大年夜再次以“我有钱、我率性，谁能比我更豪横”的姿态，颠末45轮厮杀，以33%的溢价率、18.5亿元的总价拿下本日的房山区良州里限竞房项目，综合楼面价14045元/㎡。
位于西南六环外的房山区良州里FS04-0100-6056等地块地皮性子是R2二类栖身用地、B11零售商业用地。修建规模为133882㎡，挂牌出让肇端价为人夷易近币13.9亿元。履行7090政策，限制贩卖均价35344元/㎡，且最高贩卖单价不跨越38878元/㎡。
值得留意的是，本日的45轮厮杀仅是发生在恒大年夜、蓝光+北投新城两个报名主体之间，第三家报名的竞拍企业中骏全程陪跑、恬静做吃瓜群众。有懂得的同伙们都知道，隔着恒大年夜本日拿下地块的东北偏向，是中骏去年底价竞拍到的地块，离城区更近一点点。与今日恒大年夜的限制贩卖价相同，但成交楼面价仅拍到了11750元/㎡。
以是，相同的限制均价，但来到2020年更高的成交楼面价，背后的逻辑是什么？房山片区的楼盘是不是要火起来了？
01
一线地皮市场生动
与2019年全部北京地皮市场的“逝世寂”比拟，像恒大年夜这样的主流大年夜型房企高调回归一线城市，呈现在地皮市场的身影家常便饭。早有是在2月18日，绿城中国单日豪掷80.48亿溢价拿下台湖、大年夜兴两城，最高溢价率达到49.8%。
而今日恒大年夜的豪横之举，泽龙评地称：刚拿密云，又搞房山，在帝都，恒大年夜运用改革思维开始搞“屯子子困绕城市进级版”，从“屯子子困绕城市”转向“近郊困绕市区”。奇妙地规避了竞争猛烈的市区核心，以此实现低资源补货并重回一线。且估计未来北京远郊区县的土拍市场上，恒大年夜将频繁呈现。
但彷佛恒大年夜所用的拿地资源略高于中骏在去年的捡漏地块，中骏的成交楼面价，贩卖限制均价分手是11750元/㎡、35344元/㎡，房地差是楼面价的两倍多。可能便是这样“可以打折卖但不赔钱”的好买卖，吸引来了本日恒大年夜与蓝光联合体的45轮竞拍大年夜战。
截止今日，北京已经成交21宗宅地，未来北京即将推出13宗室庐地块，此中6宗不限价地块，6宗限竞房地块，还有1宗共产房地块。
根据北京国土局资料，北京第一波的土拍高潮和顿时到来的西红门、东坝、分钟寺第二波土拍热，将迫使浩繁房企把眼光转向偏远地段，无论密云照样房山，只要不呈现大年夜联合和变相调高的肇端楼面价，未来一段光阴已经和底价无缘。
泽龙评地称，今日三家房企的争锋西南六环外埠块的场景，便是未来郊区土拍的缩影，北京土拍热已经从核心热门地块传导至近郊区，预示着北京土拍的周全热化。
有名房地产阐发师严跃进表示，早年一线城市拿地性价比不高不吸引企业来拿地，但现在国家资金面宽松的环境下，今朝地方政府放宽拿地政策及要求、鼓励房企积极拿地。近期拿地时机多，各类企业都有时机、有能力拿地，但重点城市地皮资源对照高，大年夜型房企为做大年夜规模，有拿地能力的同时，拿地意愿也对照积极。
02
购房者会买单吗？
从2019的底价捡漏竞得，到2020的45轮竞价，房山区要火起来了吗？
有恒大年夜坐镇此片区，有利好的积极意义，然则必要看清区域的本身代价。今朝地块周边有2018年开盘的限竞房金樾和著、旭辉城，两个项目限均价38994元/平，但2019年整年网签价分手为32438元/平、31287元/平，恰是贬价去化的状态。
别的相近还有单价2万6的共有产权项目金融街·金悦嘉苑，已于2019年选房，今朝还有残剩房源。业内猜测，详细来看，今日竞拍地块地块限高45米，室庐容积率分手为2、2.5，估计将建15层阁下的小高层社区。
配套方面，依旧是对照原始的状态，直线间隔近来的地铁也有4.5公里，后期出行多寄托公交或自驾，4.5公里外有较成熟老业态。今朝地块相近配套有京农贸市场、良州里卫生院、良乡六中、良州里官道中间幼儿园。
不过，有人乐不雅猜测，地块周围的小区5个室庐项目的配建商业，或将增补片区内商业不够的现状。不过，条件是吸引的来人气。
地产营销人韩乐觉得，今日竞拍地块区域整体去化压力较大年夜，主要来自于三方面。第一是，地块周边供应量是对照大年夜，最早供应地块的像金樾和著、旭辉城还处于没卖完的景况，去年底中骏也拿下很大年夜地块。以是未来几千套房在这周围涌现出来，不会这么快去化。
第二，地块周围配套相对较弱，包括轨道交通、商业、教导、医疗，都比拟较较欠缺，区域还有待成熟，这也是一个问题。
第三，北京刚需购房者的选择已经有很多。今朝从低总价的小户型来说，青龙湖、顺义北小营等地区都是主打低总价小户型营销策略的项目，今日成交地块可能已经不必然是最低价位，但可能会成为最低价位之一项目，以是，房山良乡地块不是纯刚需客户的独一选。
以是将往来交往化仍有很大年夜寻衅，但韩乐提出，企业之以是拍下来，肯定有自身的产品逻辑、办理规划。恒大年夜将若何操作并突围？值得等候，和讯房产会持续关注。
03
周边项目盘点
中海金樾和著
地址：房山良常路官蹊径口西800米
开拓商：北京金良兴业房地产开拓有限公司
产品：主力户型为89平-127平3居-4居，容积率1.76，绿化率30%，项目为小高层，高层板楼。
均价：34000元/m²
效果图
样板间
户型建面89m²
金融街·金悦嘉苑
地址：房山房山线地铁南关站约4公里，良常路西侧
开拓商：北京融嘉房地产开拓有限公司
产品：项目是共有产权房，户型为45平-105平1居-3居
均价：26000元/平方米
项目图
样板间
户型建面78m²
旭辉城
地址：房山良乡良常路与京深路交口西侧约1500米
开拓商：北京盛鹏置业有限公司
产品：主力户型为75㎡2居，89㎡小三居，112㎡三居，属于限竞房
均价：29000元/平方米
项目图
样板间
户型建面89m²