作者：期间财经 刘新歌编辑：张常旺

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又近年终岁末，一年的收获几成定局。对房企而言，2020年的收获有着更多意味。新冠肺炎疫情、“三道红线”重压下，业绩已经不止是抉择来年吃肉照样喝汤的问题，更折射长远成长的营运能力。

整体来看，今年房企业绩完成环境不及去年，且分解显着。克而瑞数据显示，截至11月尾，近6成房企杀青年度贩卖目标的90%以上，而去年同期达到此等完成率的房企近7成。近3成房企目标完成率在85%-90%之间，更有少数房企目标完成率仍不及85%。

只管这是压力空前的一年，照样有不少房企提早收仓、抢先丰收，如滨江集团、越秀地产、中国恒大年夜、期间中国、中国金茂等五家房企用11个月光阴提前完玉成年目标，目标完成率分手为118.4%、106.0%、105.5%、101.6%、100.2%。

亿翰智库觉得，无论是行政性政策的调剂，照样融资政策的严控，都在有效地向导资本和流量向头部企业集中。当前情况下，“三道红线”政策已然成为制约企业快速生长的最大年夜身分，留给企业的光阴越来越少。对房企而言，规模竞争光阴紧、义务重，否则可能错掉企业生长的着末一波时机。

TOP3房企格局生变

经由过程险些贯穿整年的打折匆匆销，年头?年月即开启抢收战的中国恒大年夜有望突破“碧万恒”的龙头房企格局。

根据克而瑞数据，曩昔11月全口径贩卖额看，恒大年夜以6855.9亿元位居第二，突破近年来“碧万恒”的TOP3房企排序。排名第一、第三的碧桂园、万科的全口径贩卖额分手为7703.1亿元、6025.0亿元。

2017年以来，碧桂园稳居流量/全口径贩卖金额榜首，恒大年夜和万科的榜眼之争不停持续，在年度内个别月份呈现反转，但到了岁尾，万科照样能成功守住行业第二的职位地方。但鉴于今朝两者间较为悬殊的业绩差距，今年二者座次或呈现更迭。

从职权金额看，恒大年夜则继承稳居行业第一的宝座，前11月累计实现职权贩卖6520亿元。碧桂园、万科则分手以5587.5亿元、3916.3亿元分列行业第二、第三，而这样的排名也基础是2017年以来的常态。

从11月单月贩卖增速来看，恒大年夜显着跑得更快。11月单月，恒大年夜实现合约贩卖460.7亿元，较去年同期增长约24.3%；万科实现合约贩卖575.4亿元，同比增长5.5%；碧桂园则实现归属股东职权的条约贩卖金额约571.4亿元，同比削减5%。

恒大年夜的抢跑与其“降负债”的新成长计谋相关。截至2019岁尾，恒大年夜净负债率为159.3%。今年事首?年月，其提出低落2020年到2022年有息负债总额的计划。

匆匆进业绩高增长是恒大年夜降负债的底气。是以，从年头?年月开始，恒大年夜便率先开启网上贩卖，同时大年夜幅让利，当月贩卖逆市增长，同比增长108%。9月起，恒大年夜又以“全线7折”打响“金九银十”抢收战， 9-10月实现贩卖1819.7亿元。

与恒大年夜在贩卖上的高调比拟，碧桂园、万科则颇为镇定。这或与其债务压力不大年夜有关。年报数据显示，截至2019岁终，碧桂园、万科的净负债率分手为46.3%、33.9%，均处于行业低位。

而值得留意的是，碧桂园、万科近几个月的同比增速在放缓。7-9月，碧桂园分手较去年同期增添27.52%、30.10%、25.30%。10月份以来，其同比增速开始呈现负增长，此中10月同比削减5.02%、11月同比削减5%。

7至10月，万科条约贩卖额均录得两位数的增长，同比分手增长22.47%、33.06%、10.65%、20.6%。11月份，该数据将至个位数，11月单月条约贩卖金额575.4亿元，同比仅增长5.5%。

IPG中国首席经济学家柏文喜觉得，这是三家企业从自身计谋需求启程做出的主动选择。“万科是运行相对稳健、对市场敏感度异常高的企业，在行业进入下行期或未来不太晴明的时刻，贮备粮草、放慢推盘速率、削减开支是它一直的策略。碧桂园前几年周转速率很高、负债率也很高。为了企业财务安然和运行的平稳，尤其为了相符‘三条红线’的监管要求，碧桂园故意识地低落周转速率，近两个月同比负增长也是主动调剂的结果。”

中斗室企：我还有时机吗？

今年，TOP3房企各有各的焦炙：碧桂园忙着区域调剂，恒大年夜急着降负债，万科急于“谄谀”90后。不管座次若何微调，稳坐前三的它们照样在规模战中相对安闲。今年上半年，TOP3房企的市场占领率为11.8%，较上年同期的10.6%提升1.2个百分点。

“房地产行业的规模之争，主如果为了在拿地、融资等资本获取方面盘踞上风。TOP3房企的排位对其拿地和融资等影响都不大年夜。”柏文喜称。显然，跟着行业集中度赓续提升，对还在路上的房企来说，规模之争、努力冲刺2020年业绩目标照样转瞬不能放松。

至11月尾，还有近3成房企目标完成率在85%-90%之间，中南扶植、荣盛成长、远洋完成率还不到85%，富力、首创置业则低于80%，业绩完成率分手为77.2%、75.1%。

在疫情可能反弹的阴影及市场转冷的影响下，前11月业绩完成度较低的房企或难完成目标，返乡置业也较难成为其做着末冲刺的助力。克而瑞觉得，11月以来市场周全转冷，购房者不雅望情绪愈加浓重，普遍预期房价将转跌，购房决策周期显着拉长、对价格非常敏感，房企扎推的板块去化压力则赓续加剧。

“多半三、四线城市市场需求及购买力瓶颈尽显，疫情更是加剧市场下行压力，纵然岁尾供应放量增长，成交也实难规复至年内高位。基于疫后居夷易近收入预期大年夜概率将有所下滑，我们觉得今年三四线城市返乡置业行情或将整体弱于往年，市场走弱的趋势较难根本性旋转。”

除已提前完成业绩目标的5家企业外，业绩完成率超90%的房企也相对安闲。前11月，弘阳地产、禹洲集团、招商蛇口、龙湖集团、美的置业等房企的业绩目标完成度均已跨越90%。亿翰智库称：“对付这些房企而言，如无外部不确定身分冲击，企业在业绩目标根基上实现增量是大年夜概率事故。”

亿翰智库还觉得，前11月完成率90%成为瓜分线，将导致企业决策两极化。“假使业绩目标无法顺利实现，企业的现金流量和投资决策可能都邑受到必然影响，分外是在‘三道红线’重压之下，外部融资情况趋紧，渠道受限，若贩卖业绩开释不畅，企业现金回流受阻，投资决策也将响应受到限定。”

是以，贩卖业绩目标完成度的差异将造成企业当前和未来一段光阴行径决策的分解。基础完玉成年贩卖业绩目标的企业，已有足够的余地将资本和精力用于地皮资本的获取，已掌握先发上风，能够更快实现资本的优化与进级，并赓续巩固于核心城市的上风职位地方。而对付完玉成年业绩目标仍有压力的企业而言，后续的重心仍将集中于货值的去化上，更大年夜力度推动整年贩卖业绩目标的慢慢实现。

千帆竞渡，百舸争流。对付房企而言，赛跑不止关乎自身年度目标，更关乎逝世活。1-11月，TOP30房企集中度由2019岁终的49%提升至52%，TOP50房企的集中度较2019岁终前进4个百分点、达64%。亿翰智库觉得，“三道红线”抉择了行业生长的空间，行业的竞争强度将愈演愈烈、行业集中度将再度提升，并终极稳定在必然水平。在有限的空间中，留给企业的光阴越来越少。